Devren kiralık, gayrimenkul sektöründe sıkça karşılaşılan bir terimdir. Devren kiralama işlemi, özellikle işletmeler için büyük önem taşır. Mevcut bir işletmenin içindeki eşyalar, müşteri portföyü ve kullanım haklarıyla birlikte bir başka kişiye devredilmesi sürecini ifade eder. Bu tür işlemler, en çok devren kiralık dükkan ve iş yerleri için geçerli olup, işletme sahiplerinin ekonomik, hukuki ve ticari süreçleri doğru bir şekilde yönetmesi gerekir.
Bir işletmenin kiracı olarak kullanıldığı mülkten ayrılmak istemesi durumunda, o işletmeyi tüm haklarıyla devretmesi mümkündür. Ancak bu noktada en önemli hususlardan biri, mal sahibinin rızasının alınmasıdır. İş yeri kira sözleşmesi, devredilecek mülkün mevcut kira koşullarını ve kullanım şartlarını belirleyen en önemli belgedir. Sözleşmede belirtilen hükümler çerçevesinde, devralan kişi aynı hak ve sorumlulukları üstlenerek süreci devam ettirir.
Devren Kiralama Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Bir yeri devren kiralama sürecinde hem kiracı hem de devralan kişinin dikkat etmesi gereken bazı temel noktalara sahiptir:
- Kira Sözleşmesini İnceleme: Devren kiralanan iş yerinin mevcut kira sözleşmesini detaylı bir şekilde incelemek gerekir. Kira süresi, zam oranları, fesih şartları ve devretme koşulları gibi maddeler önemlidir. Mal sahibinin devri kabul edip etmediği mutlaka kontrol edilmelidir.
- Mülk Sahibinden Onay Almak: Kiracı iş yerini devretmek için mal sahibinden yazılı onay almalıdır. Aksi takdirde, hukuki süreçlerde sorun yaşanabilir. Bazı kira sözleşmelerinde devrin yasak olduğu veya belirli şartlara bağlı olduğu belirtilmiş olabilir.
- İşletmenin Borç ve Yükümlülüklerini Araştırma: Devralınan işletmenin geçmişe dönük borçları, vergi yükümlülükleri, SGK primleri ve çalışan maaşları gibi konular detaylı olarak incelenmelidir. Aksi halde, devralan kişi beklenmedik mali sorumluluklarla karşılaşabilir.
- Demirbaş ve Ekipman Durumu: İşletmeye ait demirbaş, makine, teçhizat ve stokların tam ve eksiksiz olup olmadığı kontrol edilmelidir. Varsa, bunların sözleşmeye dahil edilip edilmediği açıkça belirtilmelidir.
- Mevcut Müşteri ve Tedarikçi İlişkileri: İşletmenin müşteri portföyü, mevcut tedarikçileri ve anlaşmaları gözden geçirilmelidir. Bu ilişkilerin devam edip etmeyeceği ve yeni yönetimin aynı avantajlardan yararlanıp yararlanamayacağı değerlendirilmelidir.
- Resmi ve Hukuki İşlemler: Devren kiralama işleminin noter huzurunda yapılması, taraflar açısından güvence sağlar. Ayrıca gerekli resmi izin ve ruhsatların yeni kiracı adına güncellenmesi gerekebilir.
- İşletmenin Konumu ve Potansiyeli: İş yerinin bulunduğu bölgenin gelişimi, müşteri yoğunluğu ve rekabet analizi gibi konular göz önünde bulundurulmalıdır. Kârlılık potansiyeli olmayan bir işletmenin devralınması, maddi kayıplara yol açabilir.
- Devir Bedelinin Piyasa Değerine Uygunluğu: İş yerinin devri için talep edilen ücretin, piyasa şartlarına uygun olup olmadığı araştırılmalıdır. Ekspertiz veya danışmanlık hizmeti alınarak fiyat değerlendirmesi yapılabilir.
- Çalışan Hakları ve Sözleşmeleri: İş yerinde mevcut çalışanlar varsa, onların sözleşmeleri ve hakları korunmalıdır. Devralan kişinin çalışanlarla yeni bir sözleşme yapması veya önceki sözleşmeleri devralması gerekip gerekmediği incelenmelidir.
- Vergi ve Ruhsat Durumu: İşletmenin vergi borcu olup olmadığı kontrol edilmeli ve devralma sürecinde gerekli ruhsat ve izinlerin sorunsuz şekilde devredildiğinden emin olunmalıdır.
Bu adımlar dikkatlice uygulandığında, devren kiralama süreci daha güvenli ve sorunsuz bir şekilde tamamlanabilir.
Devren Kiralama ile Normal Kiralama Arasındaki Farklar
Devren kiralama, klasik kiralama süreçlerinden farklıdır. Normal bir kira sözleşmesi, mülk sahibinin bir taşınmazı belirli bir süreyle doğrudan kiracıya vermesidir. Devren kiralık sisteminde ise mevcut kiracı, haklarını üçüncü bir şahsa devreder. Bu farkın hukuki boyutları iyi bilinmeli ve sürecin gerektirdiği adımlar atılmalıdır.
Devren kiralama sürecindeki en temel farklar şunlardır:
| Özellik | Normal Kiralama | Devren Kiralama |
| Kira Sözleşmesi | Mülk sahibi ve kiracı arasında yapılır. | Kiracı sözleşmeyi üçüncü bir şahsa devreder. |
| Mal Sahibinin Onayı | Mülk sahibi kiracıyı seçer. | Mevcut kiracı devralan kişiyi belirler, ancak mülk sahibinin onayı gerekir. |
| İşletme Devri | İşletme devir edilmez yalnızca taşınmaz kiralanır. | İşletme tüm içeriğiyle birlikte devredilir. |
| Hukuki Sorumluluk | Kiracı doğrudan mülk sahibi ile muhataptır. | Devralan kişi kira sözleşmesine uygun şekilde sorumlulukları üstlenir. |
Bu farklar özellikle bir işletme devralmayı düşünen kişiler için büyük önem taşır.
Kira Sözleşmesinin Feshi Nasıl Yapılır?
İş yeri kira sözleşmesi feshedilmeden önce tarafların haklarını ve yükümlülüklerini iyi bilmesi gerekir. Kira sözleşmesi belirli nedenlerle sona erdirilebilir.
- Kiracının yükümlülüklerini yerine getirmemesi: Ödenmeyen kira borçları mülk sahibine fesih hakkı tanıyabilir.
- Mülkün zarar görmesi: Kiracının iş yerine ciddi zarar vermesi halinde sözleşme tek taraflı olarak iptal edilebilir.
- Sözleşme süresinin dolması: Kira sözleşmesi belirli süreli olarak düzenlendiyse ve uzatma yapılmadıysa otomatik olarak sona erer.
- Mal sahibinin özel kullanım hakkı talebi: Mülk sahibi mülkü kendi ticari faaliyeti için kullanmak istediğinde kira sözleşmesini sonlandırabilir.
Kira sözleşmesi feshedildiğinde hem devreden hem de devralan tarafın mağdur olmaması için hukuki danışmanlık almak önemlidir.
Devren Kiralama İşlemlerinde Son Adımlar
Devren işyeri devralmadan veya devretmeden önce aşağıdaki son adımları takip etmek önemlidir:
- Tüm belgeleri kontrol edin: Kira sözleşmesi, vergi borçları, iş yeri ruhsatı gibi belgeleri eksiksiz şekilde inceleyin.
- Mal sahibi ile görüşün: İş yerinin devri konusunda mülk sahibinin yazılı onayını alın.
- İşletmenin değerini belirleyin: İşletmenin müşteri potansiyeli, gelir durumu ve içindeki ekipmanların değeri hakkında bilgi sahibi olun.
- Devir sözleşmesi yapın: Kiracı ile devralan kişi arasında işletme devir sözleşmesi imzalayın.
- Noter onaylı sözleşme oluşturun: Taraflar arasında doğabilecek anlaşmazlıkları önlemek adına sözleşmeleri noter huzurunda düzenleyin.
Dükkan devir işlemleri hem işletmesini bırakmak isteyen kiracılar hem de yeni bir iş yeri açmayı planlayan kişiler için büyük bir fırsat sunar. Ancak sürecin hukuki yönleri iyi bilinmeli kira sözleşmesi ve devir işlemleri dikkatle ele alınmalıdır. Doğru adımları atarak ve profesyonel destek alarak yapılan bir devren kiralama işlemi hem devreden hem de devralan için kazançlı bir süreç olabilir.
Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? başlıklı yazımızı incelediniz mi?