İmar bir yerleşim alanında yapılaşmanın ne şekilde olacağını düzenleyen plan ve yönetmelikler bütünüdür. Bu planlar şehirlerin sağlıklı, düzenli ve planlı büyümesini amaçlar. İmar sayesinde bir bölgedeki konut, yol, park, eğitim alanı, sanayi bölgesi gibi yapılar belirli bir düzen içinde yerleştirilir.
İmarlı arsa ise arsa almayı düşünenler için temel bir sorudur. İmarlı arsa belediye ya da ilgili kamu kurumlarının belirlediği imar planına dahil edilmiş, üzerinde resmi izinle yapı inşa edilebilecek nitelikteki toprak parçasıdır. Yani imarlı arsalar yasal olarak yapılaşmaya açık olup konut, ticari veya sanayi yapılarının inşasına uygundur. İmarlı arsalar üzerinde kaç katlı bina yapılabileceği, binanın yerden ne kadar mesafede olması gerektiği gibi ayrıntılar imar durum belgesi ile belirlenir.
İmarsız Arsa Nedir?
İmarsız arsa üzerinde herhangi bir inşaat yapma izni olmayan, imar planına dahil edilmemiş arsalardır. Yani bu tür arsalar genellikle yapılaşmaya uygun olmayabilir ve inşaat yapılabilmesi için belediyeler tarafından belirlenen imar planına alınması gerekir. İmarsız arsalar, genellikle tarımsal veya yeşil alan olarak kullanılabilecek yerlerdir ancak bazı durumlarda belirli koşullar altında inşaat yapılmasına izin verilebilir.
İmarsız arsanın hukuki durumu üzerine yapı yapılmak istenen yerin imar planına işlenip işlenmediğine göre değişir. İmar planına dahil edilmediği için bu tür arsaların değerleri genellikle daha düşük olabilir. Ancak eğer bu arsa ileride imar planına alınırsa, değeri önemli ölçüde artabilir. İmarsız arsa almayı düşünüyorsanız mutlaka arsanın bulunduğu bölgenin imar durumunu kontrol etmeli ve bu konuda belediye ile iletişime geçmelisiniz.
İmarlı ve İmarsız Arsaların Farkı
İmarlı arsa ile imarsız arsa arasında birçok yönden ciddi farklar bulunur;
| Özellik | İmarlı Arsa | İmarsız Arsa |
| İnşaat İzni | Mevcut | Yok |
| Tapu Durumu | Kat mülkiyeti kurulabilir | Genellikle tarla vasfında |
| Altyapı | Su, kanalizasyon, elektrik genellikle hazır | Altyapı yok ya da sınırlı |
| Yatırım Riski | Düşük (hukuki altyapı mevcut) | Yüksek (imar planı değişebilir) |
| Belediyeye Bağlılık | Belediyenin imar planına dahil | Plan dışı alanlarda yer alabilir |
İmarlı Arsa Nasıl Alınır?
İmarlı bir arsa satın alırken dikkat edilmesi gereken birkaç temel adım bulunur:
İmar durumu belgesi alın
Almayı düşündüğünüz arsanın belediyede kayıtlı imar durumu sorgulanmalı. Bu belge arsanın üzerine nasıl bir yapı yapılabileceğini, kat sınırını, çekme mesafelerini ve yapılaşma koşullarını gösterir. Ayrıca imar durumu arazi ne demek sorusunun cevabı da burada ortaya çıkar: Bu bir taşınmazın yapılaşma hakkına dair hukuki çerçevenin belediye kayıtlarında nasıl yer aldığını gösterir.
Tapu bilgilerini kontrol edin
Tapu sicil müdürlüğünden alınacak bilgilerle arsanın mülkiyet durumu şerhler, ipotekler ve hissedarlık gibi detaylar mutlaka incelenmelidir. Ayrıca, tapuda yer alan vasfın “arsa” mı yoksa “tarla” mı olduğu kontrol edilmelidir.
Altyapı hizmetlerine dikkat edin
Her imarlı arsa altyapıya sahip olmayabilir. Su, kanalizasyon, yol ve elektrik gibi hizmetlerin mevcut olup olmadığı mutlaka yerinde kontrol edilmelidir. Özellikle yeni imara açılan bölgelerde bu hizmetler zamanla tamamlanır.
Belediyeden detaylı bilgi alın
Belediyelerden alınacak detaylı bilgiler sayesinde arsanın gelecekteki projelere nasıl entegre edileceği ve bölgenin gelişim potansiyeli anlaşılabilir. Bu adımda imar hesaplama gibi teknik veriler de alınarak doğru yatırım kararı verilmelidir.
Bölge potansiyelini araştırın
Ulaşım projeleri, yeni yapılacak okul, hastane, AVM gibi gelişmeler arsanın değerini artırabilir. Özellikle metro ve yol yatırımları olan bölgelerdeki imarlı arsalar kısa sürede yüksek kar getirebilir.
İmarlı İfrazlı Ne Demek?
Arsa yatırımı yaparken karşılaşılan önemli terimlerden biri de imarlı ifrazlı ne demek sorusudur. İmarlı ifrazlı terimi bir arsanın imar planına uygun şekilde küçük parçalara bölünmesi anlamına gelir. İfraz işlemi büyük bir arsanın imar planına uygun olarak tapuda ayrı parseller haline getirilmesidir. Bu işlem sonrası her parsel için bağımsız tapu çıkarılabilir. İmarlı ve ifrazlı arsalar müstakil yapılaşma için oldukça elverişlidir ve yatırımcılara esneklik sağlar.
İmar Oranları: 20/40 ve 15/30 İmar Ne Demek?
Arsa üzerinde inşa edilecek yapıların oranı “emsal” ya da “imar oranı” olarak adlandırılır. İmar oranı arsanın yüzölçümüne göre ne kadar kapalı alan yapılabileceğini belirler.
- 20 40 imarlı: Bu oran arsanın %20’sine bina yapılabileceği, yapı yüksekliğinin ise toplam inşaat alanının %40’ı geçemeyeceği anlamına gelir.
- 15 30 imarlı: Arsanın %15’i taban alanı olarak kullanılabilir toplam inşaat alanı ise arsanın %30’unu geçemez.
Bu oranlar kat sayısını ve yapı yüksekliğini doğrudan etkileyen teknik verilerdir. Bu nedenle yatırım yapmadan önce mutlaka belediyeden doğrulanmalıdır.
İmarlı Arsa Yatırımının Avantajları
İmarlı arsa yatırımı diğer gayrimenkul türlerine göre birçok avantaj sunar:
- Yapılaşmaya uygunluk: Yasal olarak bina inşa edilebilir.
- Değer artışı potansiyeli: Şehirleşmeyle birlikte hızlı değer kazanır.
- Altyapı olanakları: Yol, elektrik, su gibi hizmetlere erişim kolaydır.
- Güvenli yatırım: Tapu kaydında arsa olarak geçtiğinden hukuki problemler yaşanmaz.
- Çok amaçlı kullanım: Konut, ticaret, sanayi gibi çeşitli projelere uygundur.
İmar Durumu Nasıl Öğrenilir?
Bir arsanın imar durumu hakkında bilgi almak için birkaç farklı yol mevcuttur:
- Belediyeye başvuru: İlgili ilçe belediyesinden yazılı olarak imar durumu belgesi talep edilebilir.
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü: Online hizmetler üzerinden ada-parsel bilgisi ile sorgulama yapılabilir.
- e-Devlet üzerinden sorgulama: E-devlet üzerinden bazı belediyeler imar durumu belgesi sunmaktadır.
- Belediyenin internet sitesi: Belediyelerin yayınladığı planlarla arsanın imar durumu görüntülenebilir.
Bu yöntemler sayesinde arsanın yapılaşma hakkı, kullanım amacı ve yasal durumu hakkında bilgi edinmek mümkündür. Ancak, her belediyenin uygulama süreci farklı olabileceği için bilgilerin doğruluğunu öğrenmek adına belediyenin resmi kanallarından başvurulması önemlidir.
İmarlı Tarla Ne Demek?
İmarlı tarla, üzerinde belirli bir inşaat yapma izni olan, imar planına dahil edilmiş tarla anlamına gelir. İmar planı, belediyeler tarafından belirlenen ve bir bölgedeki kullanım amacını belirleyen resmi düzenlemelerdir. İmarlı tarlalar bu planlarda yer alarak tarla olarak kullanılmanın ötesinde, genellikle tarım dışı kullanım için de belirli bir yapılaşma izni almış olabilirler. İmarlı tarla tarım yapmanın yanı sıra ilerleyen süreçte konut, ticaret veya sanayi gibi farklı projeler için de uygun hale gelebilir. Ancak tarlanın imar durumu ve kullanımı, bağlı olduğu belediyenin imar planına göre değişir. Eğer imar planında tarla belirli bir yapılaşmaya uygun olarak işaretlenmişse, üzerinde bina veya diğer yapıların yapılması mümkün olabilir.
İlginizi Çekebilir→ Hazine Arazisi Nedir ve Nasıl Alınır?